Il diritto di abitazione vale anche in assenza di trascrizione

Con l'ordinanza n. 4329/2025 la Cassazione ha statuito che il diritto di abitazione su un fabbricato sussiste ai fini IMU anche quando sia stato previsto solo da una scrittura privata registrata (dunque con data certa), ma non autenticata né trascritta nei pubblici registri, della quale il titolare abbia però dato comunicazione al Comune prima dell'annualità oggetto di accertamento.

La controversia era sorta in quanto l'art. 2643 c.c. stabilisce che si devono rendere pubblici, mediante trascrizione, gli atti con i quali si costituiscono, trasferiscono o modificano diritti reali (proprietà, usufrutto, abitazione ed uso).

Secondo la Cassazione la funzione della trascrizione è solo dichiarativa e non anche costitutiva, in quanto risolve eventuali conflitti tra soggetti che hanno acquisito un diritto reale sul medesimo bene ma in momenti diversi.

Tenuto conto che in ambito IMU, il Comune - soggetto attivo dell'imposta - non assume veste di terzo nel negozio traslativo del diritto reale, è irrilevante l'omessa trascrizione del contratto con il quale un soggetto concede il diritto di abitazione a favore di un altro, purchè il contribuente dimostri, anche in giudizio, mediante prova scritta con data certa, di aver perso il diritto sul bene che ne determinava la qualità di soggetto passivo.